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內容來自sina新聞

地王出房價漲時代結束 造"地段"成開發商新邏輯

??2009年,廣渠路10號地成交,富力城業主一夜漲價5000元/ 平方米;2012年,海淀萬柳地王落槌,業主連夜違約坐地加價20萬元。而如今,剛剛誕生的豐臺白盆窯村新科地王卻未能引發市場的跟風漲價,一些有漲價心思的業主全被中介給否定瞭。“現在的市場環境是地價不斷走高,而銷售速度卻在不斷降低,這樣的情況下無論是業主還是開發商都很難漲價。”一位業內人士表示。

??地王效應減弱

??面粉貴瞭面包就一定要漲價,曾幾何時一直是市場定價的鐵律,但是在面對現如今的市場,敢有這樣心思的業主越來越少。

??“我在網上看到瞭86.25億元新地王拍出的消息,這塊地剛好在我所居住小區的南側,因為我們傢的三居室也在出售,就給中介公司打電話問瞭這事,本來我想著漲點價格,中介跟我說小區成交量很小,而且成交客戶大多以剛需小戶型為主,買這種大戶型的客戶很少,建議我不要漲價。”居住在益辰欣園的業主楊女士向記者介紹道。

??據她介紹,南邊(白盆窯村)這塊地空著有兩三年瞭,一直用圍墻圍著,花鄉這一區域一直在施工,一直落後於北京其他城區的豐臺也開始高速發展瞭。

??記者來到瞭位於豐臺區新村一裡附近的一傢二手房門店,一位工作瞭六年的經紀人小夏告訴記者,白盆窯村86.25億元地塊拍出後,周邊的幾個小區如益辰欣園、億城天築、怡海花園等都有業主打電話過來詢問,全有漲價的意思,但是全被公司攔下。離此地塊最近的小區是益辰欣園和億城天築,其中益辰欣園的均價在2.8萬元/平方米左右,而億城天築主流的三居室戶型成交均價約3.5萬元/平方米。

??他認為,目前市場形勢並不樂觀,一個地王的出現很難再引發房價的大幅上漲。不僅如此,記者發現幾年前,一條政策、一塊高價地、一條地鐵線全能成為房價上漲的借口,甚至出現過業主在傢召開現場拍賣會,買傢價高者得的盛況,而現如今不僅地王的效應在弱化,政策的影響也在降溫,如今年的“9·30”新政和降息隻是在成交量上瞭起到瞭促進作用,沒有一個項目敢漲價的。

??“現在購房者更看重項目本身和周邊配套,目前區域內的交通、醫療、教育等資源都在不斷地改善,再加之地王的出現,未來房價增長空間還是可期的,不過需要一段的時間。”小夏表示。

??房企的邏輯

??在李嘉誠的投資邏輯中地段是第一位的,而面對北京供地外移、地段邏輯失效的情況下,人為地制造“地段”就成為瞭開發商的新邏輯。

??從朝陽的孫河到通州的臺湖,再到大興的亦莊以及門頭溝的新城,再到今年初的豐臺新北樹林農地貸款,開發商們通過抱團進入、抬升區域品質的辦法來打造新城而彌補地段上的不足。

??1月7日下午,華潤首開平安聯合體以86.25億元競得北京市豐臺區花鄉白盆窯村地塊,溢價率22%,刷新北京總價地王紀錄,樓面價達到瞭3.8萬元/平方米。盡管與此前的西局花鄉地塊價格還有很大差距,但是對比周邊區域在售新舊房3萬元/平方米的均價,依然是面粉貴過瞭面包。

??記者瞭解到,進入2015年以來,豐臺區已經連續出讓3塊土地,1月5日招商華潤聯合體以86.9億元摘得豐臺區兩塊土地,1月7日華潤首開平安聯合體以86.25億元摘下豐臺花鄉地塊,剛開年豐臺區土地出讓金額就已達到173.15億元,幾乎被遺忘的豐臺區域,引起瞭業內的極大關註。

??記者從北京市國土局瞭解到,從2012年至今,豐臺區共計成交瞭26塊經營性用地,供地面積高達383萬平方米,總出讓金額683億元,經營性用地樓面價格從7115元/平方米飆升到目前的22877元/平方米。其中住宅類土地166.2萬平方米。

??而今年區域內還將有至少6塊土地上市,其中不乏麗澤商務區、西局、石榴莊等黃金位置的地塊。

??樓市的新尷尬

??被開發商硬生生抬高的地價卻面臨市場難以接受的尷尬境地,按照地價制定的房價必然成為曲高和寡的空中樓閣。

??2013年,中糧以5萬元的價格拿下瞭孫河地王,時至今日,龍湖和泰禾的兩個項目已然進入瞭封關階段,該項目才對外公佈瞭入市計劃;同樣首開以近6萬元斬獲的亦莊地王,也遲遲不見上市的消息。

??“現在的土地市場就是一場擊鼓傳花的遊戲,不斷地靠抬地價來促進房子的銷售,最終的結果就是先入市的項目獲得瞭有速度沒有利潤,後入市的項目有利潤沒速度,兩相一比,其實是一樣的。”一位銷售總監表示。

??其實縱觀此前的東壩、臺湖、亦莊、孫河等因為土地市場火爆而炒熱的區域,現在全面臨去存的壓力,未來的豐臺亦是如此。

??記者從北京市房地產交易管理網上看到,去年11月燕西華府18棟樓的245套住宅取得瞭銷售許可證,而截至昨日隻銷售瞭245套。同樣,區域內目前售價最高的紫辰院項目,目前價格接近7萬元/平方米,而該項目去年1月入市的299套房源截至昨日隻網簽瞭55套。

??“豐臺區域內的房屋供應量一直不高,區域發展相對溫和。”對於豐臺樓市,亞豪機構研究總監郭毅向記者表示。

??據記者統計,從2012年到2014年豐臺區的住宅成交面積為153.09萬平方米,銷售均價從2012年的23331元/平方米漲到瞭2013年的27464元/平方米,再漲到目前的31048元/平方米。

??“2014年豐臺區銷售套數僅為2716套,不足2013年的一半,但是潛在供應量卻在不斷增長,特別是區域內一些10萬元/平方米的項目將在今年上市,相對目前區域均價三四萬元的水平而言可謂是坐瞭火箭。”一位業內人士表建地貸款台南安定建地貸款示。

??記者瞭解到,目前圍繞著豐臺區的三環至四環區域正在進行整體改造升級,區域正處於火熱的拆遷中,市場缺乏高端項目的發展基礎。

??“今年的樓市相對於去年,商品房的降溫可能更加明顯,主要是由於地價的不斷上漲導致開發商的定價普遍高漲,直接引發瞭市場由於價格突漲的滯銷。”郭毅表示。

??北京商報記者 賴大臣

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-01-15/09075961297316953780100.shtml

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楊淑婷

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