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內容來自sina新聞地王出房價漲時代結束 造"地段"成開發商新邏輯
??2009年，廣渠路10號地成交，富力城業主一夜漲價5000元/ 平方米；2012年，海淀萬柳地王落槌，業主連夜違約坐地加價20萬元。而如今，剛剛誕生的豐臺白盆窯村新科地王卻未能引發市場的跟風漲價，一些有漲價心思的業主全被中介給否定瞭。“現在的市場環境是地價不斷走高，而銷售速度卻在不斷降低，這樣的情況下無論是業主還是開發商都很難漲價。”一位業內人士表示。
??地王效應減弱
??面粉貴瞭面包就一定要漲價，曾幾何時一直是市場定價的鐵律，但是在面對現如今的市場，敢有這樣心思的業主越來越少。
??“我在網上看到瞭86.25億元新地王拍出的消息，這塊地剛好在我所居住小區的南側，因為我們傢的三居室也在出售，就給中介公司打電話問瞭這事，本來我想著漲點價格，中介跟我說小區成交量很小，而且成交客戶大多以剛需小戶型為主，買這種大戶型的客戶很少，建議我不要漲價。”居住在益辰欣園的業主楊女士向記者介紹道。
??據她介紹，南邊(白盆窯村)這塊地空著有兩三年瞭，一直用圍墻圍著，花鄉這一區域一直在施工，一直落後於北京其他城區的豐臺也開始高速發展瞭。
??記者來到瞭位於豐臺區新村一裡附近的一傢二手房門店，一位工作瞭六年的經紀人小夏告訴記者，白盆窯村86.25億元地塊拍出後，周邊的幾個小區如益辰欣園、億城天築、怡海花園等都有業主打電話過來詢問，全有漲價的意思，但是全被公司攔下。離此地塊最近的小區是益辰欣園和億城天築，其中益辰欣園的均價在2.8萬元/平方米左右，而億城天築主流的三居室戶型成交均價約3.5萬元/平方米。
??他認為，目前市場形勢並不樂觀，一個地王的出現很難再引發房價的大幅上漲。不僅如此，記者發現幾年前，一條政策、一塊高價地、一條地鐵線全能成為房價上漲的借口，甚至出現過業主在傢召開現場拍賣會，買傢價高者得的盛況，而現如今不僅地王的效應在弱化，政策的影響也在降溫，如今年的“9·30”新政和降息隻是在成交量上瞭起到瞭促進作用，沒有一個項目敢漲價的。
??“現在購房者更看重項目本身和周邊配套，目前區域內的交通、醫療、教育等資源都在不斷地改善，再加之地王的出現，未來房價增長空間還是可期的，不過需要一段的時間。”小夏表示。
??房企的邏輯
??在李嘉誠的投資邏輯中地段是第一位的，而面對北京供地外移、地段邏輯失效的情況下，人為地制造“地段”就成為瞭開發商的新邏輯。
??從朝陽的孫河到通州的臺湖，再到大興的亦莊以及門頭溝的新城，再到今年初的豐臺新北樹林農地貸款，開發商們通過抱團進入、抬升區域品質的辦法來打造新城而彌補地段上的不足。
??1月7日下午，華潤首開平安聯合體以86.25億元競得北京市豐臺區花鄉白盆窯村地塊，溢價率22%，刷新北京總價地王紀錄，樓面價達到瞭3.8萬元/平方米。盡管與此前的西局花鄉地塊價格還有很大差距，但是對比周邊區域在售新舊房3萬元/平方米的均價，依然是面粉貴過瞭面包。
??記者瞭解到，進入2015年以來，豐臺區已經連續出讓3塊土地，1月5日招商華潤聯合體以86.9億元摘得豐臺區兩塊土地，1月7日華潤首開平安聯合體以86.25億元摘下豐臺花鄉地塊，剛開年豐臺區土地出讓金額就已達到173.15億元，幾乎被遺忘的豐臺區域，引起瞭業內的極大關註。
??記者從北京市國土局瞭解到，從2012年至今，豐臺區共計成交瞭26塊經營性用地，供地面積高達383萬平方米，總出讓金額683億元，經營性用地樓面價格從7115元/平方米飆升到目前的22877元/平方米。其中住宅類土地166.2萬平方米。
??而今年區域內還將有至少6塊土地上市，其中不乏麗澤商務區、西局、石榴莊等黃金位置的地塊。
??樓市的新尷尬
??被開發商硬生生抬高的地價卻面臨市場難以接受的尷尬境地，按照地價制定的房價必然成為曲高和寡的空中樓閣。
??2013年，中糧以5萬元的價格拿下瞭孫河地王，時至今日，龍湖和泰禾的兩個項目已然進入瞭封關階段，該項目才對外公佈瞭入市計劃；同樣首開以近6萬元斬獲的亦莊地王，也遲遲不見上市的消息。
??“現在的土地市場就是一場擊鼓傳花的遊戲，不斷地靠抬地價來促進房子的銷售，最終的結果就是先入市的項目獲得瞭有速度沒有利潤，後入市的項目有利潤沒速度，兩相一比，其實是一樣的。”一位銷售總監表示。
??其實縱觀此前的東壩、臺湖、亦莊、孫河等因為土地市場火爆而炒熱的區域，現在全面臨去存的壓力，未來的豐臺亦是如此。
??記者從北京市房地產交易管理網上看到，去年11月燕西華府18棟樓的245套住宅取得瞭銷售許可證，而截至昨日隻銷售瞭245套。同樣，區域內目前售價最高的紫辰院項目，目前價格接近7萬元/平方米，而該項目去年1月入市的299套房源截至昨日隻網簽瞭55套。
??“豐臺區域內的房屋供應量一直不高，區域發展相對溫和。”對於豐臺樓市，亞豪機構研究總監郭毅向記者表示。
??據記者統計，從2012年到2014年豐臺區的住宅成交面積為153.09萬平方米，銷售均價從2012年的23331元/平方米漲到瞭2013年的27464元/平方米，再漲到目前的31048元/平方米。
??“2014年豐臺區銷售套數僅為2716套，不足2013年的一半，但是潛在供應量卻在不斷增長，特別是區域內一些10萬元/平方米的項目將在今年上市，相對目前區域均價三四萬元的水平而言可謂是坐瞭火箭。”一位業內人士表建地貸款台南安定建地貸款示。
??記者瞭解到，目前圍繞著豐臺區的三環至四環區域正在進行整體改造升級，區域正處於火熱的拆遷中，市場缺乏高端項目的發展基礎。
??“今年的樓市相對於去年，商品房的降溫可能更加明顯，主要是由於地價的不斷上漲導致開發商的定價普遍高漲，直接引發瞭市場由於價格突漲的滯銷。”郭毅表示。
??北京商報記者 賴大臣
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-01-15/09075961297316953780100.shtml
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