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內容來自sina新聞

武漢下月起施行新規 新建大中型小區物業必須招標

  



  本報記者陳珂湖北日報大學生記者團喻紫靖

  業主對小區不滿意,物業總"幫著"開發商說話?小區設施有明顯缺陷,物業就是不找開發商整改?這是江城不少業主的感受--物業不為業主服務,倒像是為開發商"服務"。

  究其原因,還要從物業公司的"出身"說起。記者調查發現,目前,武漢住宅小區的物業,基本都是樓盤開售前開發商"欽定",還有不少樓盤物業和開發商同屬一傢公司。導致本該是小區設施細節第一道"把關人"的物業公司處於弱勢地位,在查驗小區以及日後管理中,不敢"開罪"開發商,對小區缺陷隻能"睜一隻眼閉一隻眼"。

  從下月1日起,這種"潛規則"將被打破。昨日,武漢市房管局發佈《武漢市前期物業管理招標投標暫行規定》,物業總建築面積在20萬平方米以上的小區,需公開招標選擇物業,最核心的評標將由政府部門指導並全程公開。改變"暗箱操作",讓物業回歸小區"把關人"。

  ●案例

  小區缺陷明顯"把關人"缺位傳統產業專案二胎年息6%

  昨日,記者來到武泰閘花園61棟住宅樓發現,騷擾業主許久的噪音,終於被隔離。

  2011年,該樓業主一入住就發現,地下室水泵噪音太大,1-4樓傢中都能聽到"嗡嗡聲",一些住戶甚至要服藥入睡。業主跟物業投訴多次無法解決,直到本報報道、協調,開發商和物業才出資改造。

  "傢裡終於清靜瞭。"在高興之餘,住戶肖婆婆不禁疑惑,水泵房明顯設計不合理,為何沒人監督?向物業反映問題為何要拖這麼久才解決。

  在光谷加州·香山美樹小區,"把關人缺位"同樣存在。4月18日,記者在該小區看到,緊鄰住宅樓的空地,已變成"露天垃圾場",堆放著大量建築和生活垃圾。"一刮風,臭味能吹進傢裡;一開窗,就看到垃圾池,蒼蠅橫飛。"業主心情可想而知。

  物業的解釋是,目前還是入住裝修期,垃圾池是為方便堆放建築垃圾。但這並不符合城管"垃圾不見天、不落地"的規定。記者在小區走訪一圈才發現,小區沒有垃圾房,僅靠垃圾桶顯然難以承擔建築垃圾,一旦運送不及時就無處安放。

  在武昌,兩個小區的缺陷更讓人哭笑不得--相鄰兩套房子大門呈90度,同時開門就會"打架",如果隔壁門口站人,鄰居一開門就可能撞上去。

  據瞭解,住建部《物業承接查驗辦法》明確,小區設計、設施安裝是否合理的把關者是物業公司。在這些有缺陷的小區,物業去哪兒瞭?

  ●探因

  房企欽點入駐物業不敢得罪

  "小區承接查驗,對業主居住品質影響很大,如果小區本身存在明顯設施、設備缺陷,物業服務再好,也很難讓業主滿意。"全國三甲物業公司--長城物業(武漢)公司總經理陳艾華,這樣解釋"物業承接查驗"意義。

  按正常流程,小區在正式銷售前,開發商就必須選定物業服務公司。簽約後,物業首先要對小區工程、保潔和秩序,進行查驗。針對不合理的地方,需通知開發商整改。從售房到交房一般都有1-2年時間,足以整改設計缺陷細節。

  "這些問題對有經驗的物業公司,一眼就能發現,而且整改成本並不高。"有業內人士告訴記者,但令人擔憂的是,有些物業根本不敢給開發商提要求。

  目前,武漢大多數開發商選擇物業時,不向社會公開信息,而是邀請3-5傢物業參與招標,最後選定一傢。這導致物業公司的業務,完全由開發商"派活"。面對物業提出的整改要求,一些看重口碑的大開發商會積極調整,但那些隻有一個項目的開發商,就會置之不理。

  "要求太多,他下次就不邀請你,甚至列入黑名單,你的業務就越來越少。"武漢一傢物業公司老總告訴記者,如果太過強硬,不僅會丟掉下次合作的機會,即便對已簽約小區,"得罪"開發商,也有麻煩。比如房屋出現漏水,業主隻會跟物業反映,再由物業聯系開發商維修,若對方不配合,物業也沒有能力維修,業主被激怒拒繳物業費,影響的還是物業的收入。"所以,我們一般都是大事化小。"

  "物業當然希望小區的缺陷都能整改,否則一旦影響業主生活,業主隻會把火撒到物業。"麗島物業副總經理徐有禮認為,但房地產整個產業鏈,物業在最末端,其被動地位是天生的。

  ●尷尬

 &大社二胎 大樹建地二胎emsp;弟弟監督哥哥物業怎能硬氣

  比起一些找"有關系"的物業入駐,問題更麻煩的是,很多物業公司和開發商本來就同屬一傢總公司,讓弟弟監督哥哥,效果可想而知。記者瞭解到,武漢有1800餘傢物業公司,其中有房地產開發企業背景的占六成左右,其中不少物業公司就是掌管著自傢房產公司開發的樓盤。

  記者瞭解,對物業提出的整改要求,開發商是否接受,沒有硬性規定。一些大開發商,雖然更重視物業的合理建議,但綜合多傢物業公司的反饋顯示,整改率也隻有50%左右,能接受70%就算非常配合。

  "物業提出的意見,多是從後期管理角度考慮,但開發商要綜合考慮美觀度、對購房者的吸引力等指標,來設計小區。"武漢一傢開發商分管工程的老總告訴記者,這就決定瞭開發商不可能100%接受物業的意見。

  比如開發商為提高房產價值,總會給小區設計一些華而不實的設施,比如噴水池,初期可以成為賣房的亮點,但後期維護運營,每月僅水電費就過萬,物業又無法承擔,就會導致設備長期閑置甚至電路失修,還帶來安全隱患。"如果物業和開發商同屬一傢公司,物業提出反對小區搞噴泉、種植名貴樹木等不易維護的設施。做最後裁決的總公司,優先考慮的當然會是房子好不好賣。"武漢一傢物業公司管理人員說。

  ●改變

  面向社會招標獨立專傢打分

  武漢市房管局物管處相關負責人告訴記者,此前邀請招標確定物業的方式,整個招標過程不透明,可能導致部分不負責任的開發商,傾向選擇更"可控"的物業,而物業又對行使職責有顧慮,最終導致業主權益受損。

  正因如此,該局出臺新規:今年5月1日起,武漢總面積20萬平方米以上的住宅小區,前期物業公司不能由開發商"欽定",必須向全社會公開招標。(前期物業,是指小區交房前進駐的物業公司,如業主想更換物業,需成立業委會投票。因此前期物業要服務小區至少3、5年,甚至長時間。)

  新規明確,20萬方以上小區(約占新建小區一半)要招聘物業,必須通過全市統一的招投標管理平臺,發佈信息。而在最為關鍵的評標過程,將由政府主管部門進行指導,並由第三方物業專傢(開發商人員不得超過1/3)打分,確保對物業公司的選擇更為客觀。

  "在物業招標中形成公開競爭和淘汰機制,不能再完全由開發商主觀選擇。"武漢房管局物管處負責人介紹,通過這種方式,就是要讓服務水平、服務意識最優的物業進駐小區。

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-22/07504082921.shtml
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楊淑婷

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